Związek Powiatów Polskich przedstawił uwagi do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, opracowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Uwagi ogólne

Brak regulacji doręczeń pism

ZPP wskazuje na poważną lukę systemową: projekt wprowadza szereg procedur opartych na terminach i skutkach braku reakcji strony – w tym utratę roszczenia o zawarcie umowy najmu, obowiązek opróżnienia lokalu i sankcje za niezłożenie dokumentów – nie regulując przy tym w żadnym miejscu zasad doręczania pism w sprawach dotyczących mieszkaniowego zasobu gminy ani momentu uznania doręczenia za skuteczne. ZPP wskazuje, że w realiach gminnych nieuchronnie będą pojawiać się przypadki nieodebrania korespondencji, zmiany adresu czy celowego unikania doręczeń, a bez jednoznacznych reguł każda taka sytuacja przerodzi się w spór skutkujący przegraną gminy w sądzie lub znacznym wydłużeniem procedur.

Organizacja postuluje wprowadzenie do ustawy regulacji dotyczących co najmniej: momentu uznania doręczenia za skuteczne, fikcji doręczenia po upływie ustawowego terminu, zasad doręczeń zastępczych oraz relacji do przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Regulacje te powinny obejmować jednolicie wszystkie pisma wywołujące skutki prawne.

Nierzetelna Ocena Skutków Regulacji

ZPP postuluje uzupełnienie OSR o rzetelne szacunki kosztów wdrożenia projektowanych rozwiązań po stronie JST, wskazując że stwierdzenie o braku kosztów lub niemożności ich oszacowania jest sprzeczne z realiami. OSR powinno obejmować szacunki kosztów: masowej weryfikacji dochodów najemców, obsługi korespondencji, archiwizacji dokumentów, dostosowania systemów informatycznych, zapewnienia zgodności z RODO, a także wzrostu liczby sporów sądowych wynikających z nowych podstaw wypowiadania umów. Organizacja wskazuje, że brak danych nie zwalnia projektodawcy z przedstawienia wariantowych kalkulacji, a ich brak uniemożliwia JST racjonalne planowanie budżetu.

Uwagi szczegółowe

Umowy na czas określony i ochrona zasobu publicznego

ZPP postuluje uchylenie art. 5 ust. 2 i 3 oraz art. 17 ust. 1a i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów i zastąpienie ich rozwiązaniem umożliwiającym gminom określenie w uchwale czasu trwania umów najmu. Organizacja wskazuje, że konieczność zawierania umów wyłącznie na czas nieokreślony pozbawia gminę możliwości elastycznego zarządzania zasobem i egzekwowania opuszczenia lokalu bez konieczności sądowego postępowania eksmisyjnego.

ZPP postuluje ponadto dodanie art. 11a umożliwiającego właścicielowi lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego usunięcie osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego przy udziale Policji, a także uzupełnienie art. 193 § 1 Kodeksu karnego o § 1a penalizujący zajęcie bez tytułu prawnego lokalu z publicznego zasobu mieszkaniowego.

Prawo wejścia do lokalu

ZPP postuluje rozszerzenie przesłanek żądania udostępnienia lokalu o przypadki jego dewastacji lub porzucenia. Organizacja wskazuje, że takie sytuacje wymagają niezwłocznej interwencji, a zagrożenie sanitarne lub przeciwpożarowe nie obejmuje wszystkich przypadków rażącego niszczenia mienia. ZPP postuluje ponadto określenie minimalnego standardu proceduralnego wejścia do lokalu – obejmującego obowiązek uprzedniego wezwania, wymogi protokołu z czynności i uregulowanie odpowiedzialności za szkody – oraz doprecyzowanie pojęcia „uporczywego uchylania się", np. przez wskazanie kryterium co najmniej dwukrotnej odmowy pomimo prawidłowego zawiadomienia.

Niezamieszkiwanie lokalu

ZPP wskazuje na brak definicji „niezamieszkiwania" i związane z tym wątpliwości interpretacyjne dotyczące charakteru nieobecności, sposobu liczenia sześciomiesięcznego terminu i środków dowodowych. Organizacja postuluje określenie wyłączeń dla usprawiedliwionych przyczyn nieobecności, takich jak długotrwałe leczenie, pobyt w szpitalu lub domu pomocy społecznej, służba wojskowa, odbywanie kary, czy praca za granicą.

Wypowiedzenie umowy przez gminę

ZPP wskazuje, że przesłanka zamiaru zamieszkania przez właściciela w lokalu jest nieadekwatna do statusu gminy jako właściciela publicznego zasobu mieszkaniowego. Postuluje dodanie ust. 4a dotyczącego mieszkaniowego zasobu gminy, umożliwiającego wypowiedzenie umowy z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do innego lokalu lub gmina dostarcza lokal zamienny.

Najem socjalny

ZPP rekomenduje zmianę przepisów dotyczących oferty najmu socjalnego w taki sposób, aby obowiązek gminy wygasał po upływie co najmniej 30-dniowego terminu związania ofertą, jeżeli uprawniony ani nie zawarł umowy, ani nie zakwestionował oferty na drodze sądowej. Organizacja wskazuje, że ma to na celu usprawnienie realizacji wyroków eksmisyjnych.

Okres referencyjny do ustalania dochodów

ZPP postuluje wprowadzenie jednolitego odwołania do okresu „12 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji" w miejsce „roku kalendarzowego poprzedzającego rok złożenia deklaracji". Organizacja wskazuje, że powiązanie ze sztywną granicą roku kalendarzowego w połączeniu z zakazem wyznaczania terminu złożenia deklaracji wcześniej niż przed 1 maja tworzy lukę informacyjną obejmującą cztery do pięciu miesięcy roku. Szczególnie dotyczy to przypadków nagłej zmiany sytuacji dochodowej oraz osób pracujących sezonowo.

Rozszerzenie tytułów prawnych do innego lokalu

ZPP postuluje doprecyzowanie odesłania do przepisów o dodatkach mieszkaniowych przez wskazanie konkretnych jednostek redakcyjnych. Postuluje ponadto rozszerzenie katalogu tytułów prawnych stanowiących podstawę wypowiedzenia umowy – obok prawa własności i spółdzielczego prawa do lokalu – o współwłasność, najem i współnajem lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Organizacja wskazuje, że osoby dysponujące alternatywnym miejscem zamieszkania na podstawie tych tytułów mają analogiczną możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a ich pominięcie otwiera drogę do obchodzenia regulacji.

Kryterium dochodowe

ZPP wskazuje na błąd legislacyjny: przepis posługuje się sformułowaniem „nie może być niższa niż", podczas gdy zgodnie z uzasadnieniem projektu intencją jest ustanowienie górnego pułapu dochodowego, co wymagałoby brzmienia „nie może być wyższa niż". ZPP wskazuje ponadto, że oparcie progu na przeciętnym wynagrodzeniu w województwie prowadzi do absurdalnych wyników – przy progu 50% przeciętnego wynagrodzenia na członka czteroosobowego gospodarstwa domowego w województwie mazowieckim dochód uprawniający do ubiegania się o lokal gminny sięga blisko 19 tys. złotych miesięcznie, co stoi w sprzeczności z ustawowym obowiązkiem zaspokajania potrzeb osób o niskich dochodach. ZPP postuluje jako bardziej adekwatny punkt odniesienia minimalne wynagrodzenie za pracę, minimalną emeryturę lub medianę wynagrodzeń.

Przesłanki prawa do najmu i wypowiedzenia

ZPP wskazuje na wewnętrzną sprzeczność logiczną ust. 7, który zestawia brak posiadania prawa do lokalu z niemożnością zamieszkania w lokalu, którego osoba formalnie nie posiada. Postuluje rozdzielenie zasady od wyjątku, poszerzenie katalogu uprawnień o współwłasność, umowę dożywocia i służebność osobistą mieszkania, doprecyzowanie, że wypowiedzenie z ust. 8 następuje ze skutkiem na koniec miesiąca, oraz zastąpienie obligatoryjnego wypowiedzenia umowy w każdym przypadku podnajmu możliwością wyrażenia przez gminę zgody na czasowe oddanie lokalu do używania osobie trzeciej w uzasadnionych przypadkach.

Weryfikacja dochodów najemców

ZPP postuluje usunięcie wyłączeń z obowiązku weryfikacji dla osób w wieku emerytalnym i pobierających dodatek mieszkaniowy, wskazując że osiągnięcie wieku emerytalnego nie jest tożsame z przejściem na emeryturę, a dodatek mieszkaniowy oparty jest na dochodach z trzech miesięcy i nie odzwierciedla sytuacji rocznej. ZPP postuluje wydłużenie okresu między weryfikacjami do czterech–pięciu lat w celu zmniejszenia obciążeń administracyjnych, a także stworzenie podstaw do wymiany danych z administracją skarbową i ZUS.

Obowiązek informowania o spełnieniu przesłanki wyłączenia

ZPP wskazuje, że przepis nakłada obowiązek informowania o spełnieniu przesłanki wyłączającej weryfikację wyłącznie wobec osób pobierających rentę z tytułu niezdolności do pracy, pomijając pozostałe kategorie wyłączeń. Postuluje objęcie tym obowiązkiem wszystkich podmiotów wymienionych w ust. 1, gdyż gmina powinna dysponować aktualną wiedzą o każdej okoliczności wyłączającej weryfikację.

Wydzielanie lokali do zasobu uzupełniającego

ZPP postuluje określenie zasad obliczania i zaokrąglania limitu 20% lokali w budynkach o małej liczbie lokali, wskazanie czy wydzielenie lokali ma charakter odnawialny, oraz wprowadzenie obowiązku prowadzenia jednolitej ewidencji lokali wydzielonych. Brak tych regulacji stwarza ryzyko arbitralności, nierównego traktowania i trudności kontrolnych.

Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy

ZPP wskazuje, że ustawowy pułap 150% czynszu dzierżawnego jest iluzoryczny, gdyż ust. 5 dopuszcza dochodzenie odszkodowania uzupełniającego bez ograniczenia kwotowego, co tworzy po stronie JST nieprzewidywalne i potencjalnie nielimitowane ryzyko finansowe nieodzwierciedlone w OSR. Postuluje rezygnację z odszkodowania uzupełniającego lub określenie jego górnej granicy.

Dostęp do ksiąg wieczystych

ZPP postuluje rozszerzenie kręgu podmiotów uprawnionych do wyszukiwania ksiąg wieczystych o jednostki organizacyjne gminy i spółki komunalne realizujące zadania mieszkaniowe, wskazując że w wielu gminach zarządzanie zasobem zostało powierzone takim podmiotom, a ograniczenie uprawnienia wyłącznie do urzędu gminy prowadziłoby do zbędnego pośrednictwa osłabiającego cel regulacji.

Przepisy przejściowe

ZPP wskazuje na nieuzasadnione zróżnicowanie sytuacji prawnej najemców zależnie od daty zawarcia umowy: najemcy, którzy wyremontowali lokal lub przenieśli na gminę własność innego lokalu przed wejściem ustawy w życie, zostają bezterminowo wyłączeni z weryfikacji, podczas gdy wobec najemców po tej dacie wyłączenie pozostaje uznaniowe. ZPP postuluje zastąpienie bezterminowego wyłączenia ograniczonym czasowo zwolnieniem z weryfikacji, np. przez okres sześciu lat od zawarcia umowy.