Związek Powiatów Polskich zajął stanowisko wobec poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym (RPW/40193/2025). W piśmie skierowanym do Kancelarii Sejmu ZPP co do zasady popiera ideę uregulowania zasad funkcjonowania najmu krótkoterminowego, jednocześnie wskazując, że przekazany projekt wymaga dogłębnej modyfikacji oraz zagwarantowania gminom środków finansowych na realizację nowych zadań. Związek zgłosił 15 szczegółowych uwag do projektu.

Cel projektu i ogólne stanowisko ZPP

Poselski projekt ustawy ma na celu uregulowanie zasad funkcjonowania najmu krótkoterminowego w Polsce. Związek Powiatów Polskich w odpowiedzi na pismo z 12 grudnia 2025 r. wyraził poparcie dla samej idei regulacji tego zjawiska, ale jednocześnie wskazał na liczne problemy zawarte w projekcie, które – jeśli nie zostaną usunięte – mogą sparaliżować funkcjonowanie tego segmentu rynku najmu oraz obciążyć gminy nowymi kosztami bez zapewnienia źródeł ich finansowania.

Doprecyzowanie zakresu usług w najmie krótkoterminowym

Pierwsza uwaga ZPP dotyczy art. 2 zd. 2 projektu i ma charakter redakcyjny. Związek proponuje nadanie przepisowi następującego brzmienia: "Najem krótkoterminowy może obejmować również świadczenie innych usług związanych z obsługą i utrzymaniem lokalu, w szczególności jego sprzątania lub dostarczania pościeli".

ZPP wskazuje, że projektodawcy w zdaniu drugim przepisu sformułowali, iż "Najem może obejmować również świadczenie innych usług jak sprzątanie lub dostarczenie pościeli". W opinii Związku brzmienie powołanej normy wymaga modyfikacji celem zwiększenia jej przejrzystości oraz jednoznaczności.

Związek argumentuje, że z uwagi na fakt, iż w tekście ustawy nie posłużono się praktyką wskazania, że gdy na gruncie niniejszego aktu mowa o najmie, to rozumie się przez to najem krótkoterminowy, zasadnym byłoby dodanie po słowie "Najem" określenia "krótkoterminowy".

Ponadto – zdaniem ZPP – wprowadzenie postulowanej zmiany podkreślałoby, że pod pojęciem "innych usług" należy rozumieć wyłącznie usługi funkcjonalnie powiązane z danym lokalem, a nie dowolne świadczenia, co pozwoliłoby jednocześnie ograniczyć ryzyko błędnej interpretacji, iż najem krótkoterminowy obejmuje również w rozumieniu ogólnym chociażby usługi gastronomiczne czy transportowe. Z kolei efektem posłużenia się zwrotem "w szczególności" będzie wskazanie wprost potencjalnemu odbiorcy tekstu ustawy, że przedmiotowy przepis formułuje katalog otwarty w omawianym zakresie.

Zagrożenie dla funkcjonowania najmu krótkoterminowego po okresie przejściowym

Druga uwaga ogólna dotyczy art. 5 w związku z art. 19 projektu. ZPP ostrzega, że proponowany przepis niemal na pewno spowoduje, że większość z dotychczasowych lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy po upływie okresu przejściowego nie uzyska zgody wspólnot mieszkaniowych oraz zarządów spółdzielni.

Związek podkreśla, że oczywistym jest, iż prowadzenie tego rodzaju działalności ma wpływ na bezpieczeństwo mieszkańców. ZPP stawia pytanie, czy rzeczywiście taka jest intencja projektodawców. Nie kwestionując, że regulacje w tym zakresie są konieczne, Związek wskazuje, że skutki zaproponowanego przepisu muszą być szerzej opisane w Ocenie Skutków Regulacji.

Problem procedowania wniosków przy zmiennych uchwałach gmin

Trzecia uwaga odnosi się do art. 5 ust. 2 w związku z ust. 3 oraz art. 7 ust. 1 projektu. ZPP zwraca uwagę na praktyczny problem, jaki może pojawić się w związku z podejmowaniem uchwały przez wspólnotę mieszkaniową oraz zarząd spółdzielni.

Oba podmioty mają dokonywać oceny spełnienia warunków wynikających z uchwały, o której mowa w art. 7. Tymczasem Związek zwraca uwagę, że w toku procedowania wniosku może zdarzyć się, że uchwały nie będzie albo uchwała zostanie zmieniona. Oba podmioty mogą nie być w stanie, procedując wiele wniosków na raz, ocenić w ostatniej chwili, czy lokal spełnia warunki wynikające z uchwały rady gminy.

Ponadto w przypadku wspólnot mieszkaniowych – jak wskazuje ZPP – należy założyć, że wyrażenie zgody będzie czynnością przekraczającą sprawy zwykłego zarządu. W takim przypadku częstą praktyką jest podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali w drodze indywidualnego ich zbierania, co oznacza, że pomiędzy rozpoczęciem a zakończeniem procedury zbierania głosów może dojść do zmiany stanu prawnego.

Niewłaściwa właściwość sądowa i problem z kolejnymi uchwałami

Czwarta uwaga dotyczy art. 5 ust. 4 projektu. ZPP wskazuje, że zgodnie z art. 17 pkt 4² Kodeksu postępowania cywilnego sprawy o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie istnienia lub nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, rozpoznawane są przez sądy okręgowe.
W związku z powyższym Związek postuluje o zastąpienie terminu "rejonowego" zwrotem "powszechnego" bądź "okręgowego". Ponadto ZPP zwraca uwagę, że uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli nastąpiłoby to po upływie terminu, o którym mowa w ust. 3, będzie skutkowało niemożnością podjęcia kolejnej uchwały przez zarząd spółdzielni lub wspólnotę.

Brak regulacji skutków późniejszych zmian uchwał gmin

Piąta uwaga ogólna odnosi się do art. 7 w związku z art. 12 projektu. ZPP wskazuje, że w przepisach należałoby doprecyzować, jaki skutek względem podmiotów wpisanych do ewidencji będzie miało późniejsze wejście w życie uchwały, o której mowa w art. 7, lub jej zmiana w takim kierunku, że lokal przestanie spełniać warunki do świadczenia w nim usługi najmu krótkoterminowego.

Postulat fakultatywności uchwał gmin

Szósta uwaga dotyczy art. 7 ust. 1 projektu. ZPP postuluje, aby uchwała rady gminy powinna mieć charakter fakultatywny a nie obligatoryjny. Związek argumentuje, że w większości gmin, zwłaszcza gmin wiejskich, zjawisko najmu krótkoterminowego ma charakter marginalny.

Wątpliwości co do zakresu ograniczeń przestrzennych

Siódma uwaga odnosi się do art. 7 ust. 2 projektu. W odniesieniu do pkt 1 przepis może – zdaniem ZPP – budzić wątpliwości co tego, czy gmina będzie mogła wprowadzić ograniczenia w zakresie konkretnych budynków albo określonego typu budynków (np. budynków podlegających ochronie konserwatorskiej), a nie określonego obszaru, jak zdaje się sugerować brzmienie przepisu.

Problem weryfikacji warunków przed wpisem do ewidencji

Ósma uwaga dotyczy art. 8 ust. 2 oraz art. 11 projektu. ZPP wskazuje na wątpliwość, czy i w jakim zakresie organ będzie mógł przed dokonaniem wpisu do ewidencji zweryfikować spełnienie przez lokal warunków sanitarnych, przeciwpożarowych, wynikających z odrębnych przepisów oraz z uchwały, o której mowa w art. 7.

Z art. 11 i art. 14 wynika – jak zauważa Związek – że kontrola ma mieć charakter następczy. Jednocześnie z projektowanego art. 8 ust. 3 nie wynika, aby wnioskodawca był zobowiązany do przedłożenia do wniosku dokumentów potwierdzających, że lokal spełnia określone wymagania, a brzmienie art. 11 wprost odwołuje się do tego, czy treść wniosku spełnia wymogi określone w art. 8.

Brak możliwości przeniesienia decyzji na nabywcę lokalu

Dziewiąta uwaga odnosi się do art. 10 projektu. ZPP zwraca uwagę, że projektowane przepisy nie przewidują możliwości przeniesienia decyzji o wpisie do ewidencji na nabywcę lokalu, w którym prowadzony jest najem krótkoterminowy. W takim przypadku rodzi się wątpliwość, czy od nabywcy lokalu zainteresowanego kontynuowaniem działalności w zakresie najmu krótkoterminowego organ miałby wymagać przedłożenia zgody, o której mowa w art. 5, wydanej na rzecz nabywcy lokalu mieszkalnego.

Nieokreślony czasookres dla przypadków naruszenia porządku

Dziesiąta uwaga dotyczy art. 12 ust. 1 projektu. ZPP wskazuje, że należałoby dookreślić, w jakim czasookresie miałoby dojść do 3 przypadków naruszenia porządku lub bezpieczeństwa. Biorąc pod uwagę fakt, że wpis dokonywany jest na okres 10 lat, niemal pewnym jest – zdaniem Związku – że w tak długim okresie czasu pojawią się najemcy, którzy naruszą zasady bezpieczeństwa lub porządku.

Nie jest również jasne – jak podkreśla ZPP – jakimi kryteriami i na podstawie jakich danych organ miałby ustalać, czy faktycznie doszło do naruszenia porządku lub bezpieczeństwa. Sama informacja od wspólnoty lub spółdzielni nie jest wystarczająca do stwierdzenia, że do takich sytuacji doszło.

Wątpliwości co do statusu procesowego wspólnot i spółdzielni

Jedenasta uwaga odnosi się do art. 12 ust. 2 projektu. ZPP wskazuje na trzy problemy. Po pierwsze, proponowane brzmienie przepisów budzi wątpliwości odnośnie tego, czy poprzez złożenie wniosku wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia będą posiadały status strony w postępowaniu o wykreślenie z ewidencji.
Po drugie, Związek zwraca uwagę, że nie jest jasne, na jakim etapie postępowania organ miałby stwierdzać, czy wniosek jest uzasadniony czy nie – czy na etapie oceny warunków formalnych, czy w toku merytorycznego rozpoznania sprawy.
Wreszcie po trzecie, proponowany przepis będzie – zdaniem ZPP – generował dużą liczbę potencjalnych postępowań administracyjnych, których koszt będą ponosiły gminy.

Opłata 100 zł nie pokryje kosztów realizacji zadań

Dwunasta uwaga dotyczy art. 13 ust. 2 projektu i ma kluczowe znaczenie finansowe. ZPP stanowczo stwierdza, że biorąc pod uwagę zakres nowych zadań nakładanych na samorząd gminny, opłata w wysokości 100 zł z pewnością nie zrekompensuje ani kosztów ich realizacji, ani nawet kosztów prowadzenia postępowań, o których mowa w tym przepisie. Związek zwraca również uwagę na brak mechanizmu waloryzacji wysokości opłaty.

Niejasne pojęcie "właściwych służb"

Trzynasta uwaga odnosi się do art. 14 ust. 3 projektu. ZPP wskazuje, że w przepisie projektodawcy posłużyli się sformułowaniem "na zgłoszenie właściwych służb", przy czym w tekście aktu nie została sformułowana definicja precyzująca, co kryje się pod tym pojęciem. Związek zwraca również uwagę, że przepis będzie generował szereg nowych zadań po stronie gmin, które będą musiały reagować na zgłoszenia różnych podmiotów.

Brak sankcji i problem z platformami zagranicznymi

Czternasta uwaga dotyczy art. 15 ust. 2 projektu. ZPP wskazuje, że brak odpowiedzi nie jest obarczony żadną sankcją. Ponadto Związek zwraca uwagę, że szereg platform jest prowadzonych przez podmioty zarejestrowane w innych państwach (w tym spoza UE). W praktyce nie będzie możliwości wyegzekwowania uzyskania informacji przez gminy.

Wadliwa Ocena Skutków Regulacji

Piętnasta uwaga odnosi się do części II pkt 6 Oceny Skutków Regulacji. ZPP stanowczo stwierdza, że OSR w zakresie skutków finansowych w stosunku do gmin nie spełnia warunków wynikających z Regulaminu Sejmu.

Projekt przewiduje nałożenie nowych zadań na gminy – wydawanie decyzji administracyjnych, prowadzenie kontroli, prowadzenie ewidencji, pełnienie roli oskarżyciela publicznego – bez oszacowania kosztów realizacji zadań oraz wskazania źródeł ich finansowania. Związek podkreśla, że oczywistym jest, iż opłata w wysokości 100 zł za wydanie decyzji kosztów tych nie pokryje.

Pełna treść uwag Związku Powiatów Polskich dostępna jest tutaj.